沈阳市房产局解读房产“22条新政”

一、保持房地产市场稳健发展。

2016年，我市商品房销售力争实现同比增长10%，库存去化周期控制在合理区间，房价运行保持基本平稳,利用2-3年时间使我市房地产市场供需结构达到均衡。

【解读】

2015年，我市商品房销售面积1065万平方米，2016年力争达到1171万平方米，实现同比增长10%。在本《意见》发布后，市房产局发布了《关于促进商品住房价格平稳运行的通知》(沈房发〔2016〕20号)，保证我市房价运行基本平稳。

二、严格控制新增供地。

对全市房地产开发用地供应规模实施总量控制，原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%。实行差异化供地政策,原则上产业用地按需供应，对住宅库存偏大区域减少供应，在房地产开发用地出让前，由规划国土、建设和房产主管部门合理确定商住比、车位比、容积率。及时发布城市发展规划、建设规模、供应结构、空间布局、重大基础设施建设计划和进展等信息，引导房地产市场理性投资和消费。

【解读】

(一)市规划国土局制定了《沈阳市严格控制新增供地工作实施细则》。我市对房地产市场从三个层面加以控制：

一是在2016年对全市房地产开发用地规模实施总量控制。根据2015年我市土地市场商品住宅土地成交总量，结合目前各区商品住宅库存量和去化周期情况，合理控制开发用地供地节奏，制定科学的供地计划。原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过2015年的50%。

二是在供地结构上实行差异化供地政策。产业用地按需供应，保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。对商品住宅库存量大的区域采取限制供地直至停止供地措施，促进该区域尽快消化库存。严格审核土地出让相关资料，原则上对超出供地指标的部分不予供地，如有特殊情况确需供地的，提报市政府批准。

三是严格按照控制性详细规划合理确定商业比例。根据地块实际情况，依据房产主管部门提供周边住房存量情况，结合规划，确定容积率。在审批环节，依据建设主管部门提供周边公共停车场配建情况，合理配置车位比。同时，在规划指标的确定上，房地产项目出让前，认真做好相关土地前期规划论证和分析测算工作，综合考虑成本和规划要求，依据控制性详细规划合理确定规划条件。

(二)市规划国土局将通过规划国土局网站、规划展示馆和公共媒体等平台及时发布城市发展规划、建设规模、空间布局等信息，引导房地产市场健康稳定发展;市建委将建立信息报送、定期发布制度。做好房地产市场的动态监测、统计和分析，及时发布房地产运行情况及相关政策信息。

三、加大闲置土地处置力度。

对动工开发期超过1年、不满2年的闲置土地，按规定收取土地闲置费;对闲置超过2年的土地依法收回，重新进行市场配置。

【解读】

市规划国土局制定了《沈阳市闲置土地处置工作实施细则(试行)》。根据国土资源部《闲置土地处置办法》(第53号令)，国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地;已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地，可以认定为闲置土地。

对于不属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟造成土地闲置的，闲置土地按照下列方式处理：

(一)未动工开发满1年的，由区县(市)国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。

(二)未动工开发满2年的，由区县(市)国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

四、加快城市基础设施和配套设施建设。

加快新城区和新建项目的城市基础设施建设。对新建小区亟需先行配套的市政工程项目，经建设行政主管部门同意，可由开发企业垫资建设，待验收合格后，在缴纳配套费时予以抵扣。完善教育、医疗、商业等资源配置，在新城区鼓励优质中小学校增设分校，配置社区医疗机构。优化给水、排水、供电、燃气、供热、消防等配套工程建设，规范服务行为，降低工程成本，缩短建设周期，提高办事效率。通过特许经营、投资补助、政府购买服务等多种方式，吸引社会资本参与投资、建设和运营城市基础设施项目。

【解读】

(一)市建委制定了《开发企业垫资实施先行配套市政项目试行办法》。为加快基础设施配套建设，《办法》鼓励开发企业对急需或先行配套的道路、排水等市政基础设施建设以垫资方式实施，规定了先行配套项目范围、申报条件和建设程序。

(二)在完善教育、医疗、商业等资源配置，新城区鼓励优质中小学校增设分校方面，市服务业委、市教育局制定了相应的实施方案。

1.强化规划的引导作用

结合城市历史文化特色，科学确定建设发展商业网点和居民服务业的功能和定位,确保商业网点建设的方向。加大对商业网点设置和商业行业发展的指导力度，按功能、业态、规模、水平、地域对项目布局进行具体的柔性引导和刚性控制，不断优化购物中心、百货商店、大型超市、专业(卖)店、家居建材店等业态布局，提升社区商业服务功能。

2.加强部门间横向配合

相关部门要积极配合，有效整合财政、土地、交通、税费等政策资源，营造有利于我市商业网点发展良好环境。新建商业网点建设要纳入城镇总体规划，与城镇建设同步规划、同步实施、同步验收。严格落实国家和省市关于促进流通业发展用地的相关政策，加强土地利用总体规划与流通业发展规划的衔接。对闲置商业网点，根据产业、人口、商业模式和人们生活习惯等变化，积极引导企业错位发展，引进新兴商业业态，推动转型升级。

3.加大政策扶持力度

全面落实国家和省关于加快服务业发展的政策措施，发挥政策激励作用，重点支持鼓励发展的新型业态、区域和项目，引导社会资金投向商业设施建设，完善居民服务业态，着力推动特色发展和创新发展。积极发挥政府开发性融资优势，引导和鼓励金融机构对符合国家产业政策的商贸流通服务企业予以信贷支持，支持符合条件的服务业企业进入资本市场融资，鼓励创业风险投资和信用担保机构对商贸流通企业开展业务。认真落实有关财税政策减免政策，营造良好的发展环境。

4.强化市区联动机制

市政府围绕我市中心城市定位，依据各区域产业定位、人口密度、现有商业设施状况等信息，加强对商业网点建设工作的协调指导，合理规划控制城郊、新城新市镇等地区商业网点建设，逐步平衡各地区间的商业需求，营造良性的招商引资和发展氛围。各区结合自身实际，在我市总体规划框架下，结合区域商业总体规模、业态结构、资源状况，合理确定区域商业设施建设发展局部目标，主动作为，大胆实践，优化招商环境，科学推进商业设施科学发展。

5.鼓励优质中小学校以集团化办学、名校托管、委托办学、合作办学等形式，在新建城区注入优质教育资源。

(1)市教育局把集团化办学列为推进义务教育优质均衡发展的重要手段，作为重要工作内容进行推进。鼓励和支持全市各区、县(市)教育局以集团化办学为主，多形式扩张优质教育服务范围，惠及更多中小学生。

(2)各区、县(市)教育局要以集团化办学、名校托管、委托办学、合作办学等形式，在新建城区注入优质教育资源，实现全域优质学校集团化办学覆盖率逐步提升。

(3)推进集团化办学的基本原则。一是坚持能纳即纳的原则;二是坚持循序渐进的原则;三是坚持量质并举的原则。;四是坚持因校制宜的原则。

(4)根据实际情况确定具体新建校的办学方式。集团化办学基本采取“名校+小校”、“名校+普校”、“名校+新建校”等形式。教育集团以优质学校为集团总校，其他学校为集团加盟学校或校区、年部。集团内所有学校挂两块校牌，分别为“××教育集团”、“ ××学校(校区、年部)”。教育集团组建由区、县(市)教育局审核并发文命名。根据具体新建校的实际情况，还可以以名校托管、委托办学、合作办学等形式确定办学方式。

(三)在新城区配置社区医疗机构方面，市卫计委按照国家及我市社区卫生服务设置现行要求，原则上按照街道办事处范围或3-10万居民规划设置社区卫生服务中心，根据需要可设置若干社区卫生服务站。新建社区，可由所在街道办事处范围的社区卫生服务中心就近增设社区卫生服务站。

社区卫生服务中心按服务人口数量确定建设规模。服务人口小于5万人，建筑面积为1400平方米;服务人口5-7万人，建筑面积为1700平方米;服务人口大于7万人，建筑面积为2000平方米;社区卫生服务站服务人口宜为0.8-1万人，建筑面积为2000平方米。

社区卫生服务机构设置、审批、机构建设等工作，由区、县(市)人民政府组织实施。在城市新建和改建居民区中，社区卫生服务设施与居民住宅同步规划、同步建设、同步投入使用。

(四)市建委设定了给水、燃气配套工程操作流程：

1.开发企业向给水、燃气单位申报;

2.给水、燃气单位按照现行定额及费用标准等要求编制工程预算;

3.由开发企业和给水、燃气单位共同委托具备资质条件的第三方工程造价咨询机构对工程预算进行审核，对审核的预算结果均认可;

4.由给水、燃气单位采取社会化公开招标方式组织实施。

(五)允许开发企业自行组织实施排水、消防配套工程。

(六)市建委设定了供电配套工程操作流程：

1.开发企业申请登记;

2.配电工程实施单位编制方案;

3.建设费审批;

4.工程设计;

5.工程招标;

6.工程施工;

7.建设费结算;

8.工程验收;

9.装表送电。

(七)市财政局和市发改委制定了《运用PPP模式投资、建设、运营城市基础设施项目操作程序》，明确了各级政府发改部门会同财政部门建立本地区的PPP项目储备库，规定了吸引社会资本参与投资、建设和运营城市基础设施项目操作的程序。

五、支持项目开工建设。

各地区要认真排查、解决影响已出让土地开工的历史遗留问题，保证出让的土地达到净地标准。提高建筑工程施工许可审批效率，落实建筑工程施工许可和竣工验收备案的有关文件要求。加大重点项目建设推进力度，落实关于推进全市重点项目建设的政策措施。

【解读】

(一)市规划局制定了《沈阳市支持项目开工建设工作实施细则》。《细则》规定，对于已出让地块存在“净地不净”问题，建立地块遗留问题台账，市、区两级政府及市规划国土局、市房产局、市电业局、市水务集团、市燃气集团等部门密切配合，尽快完成项目中存在的征收收尾、土地房产手续注销、残土清运、断水断电和高压线迁移等遗留问题，达到净地条件，为竞得人开工建设创造条件;对于欠缴土地出让金的地块，采取电话催缴、函件催缴、市场限制等多种催缴措施督促欠款企业尽快缴齐土地出让金，完善土地出让后续手续;对于正在进行征收、准备实施出让的地块，建立储备地块台账，将项目落实到人，实时跟踪项目进展，及时反馈存在问题，并与各相关区政府密切沟通，采取有效措施，加大征收力度，加快征收进程，严格控制成本，尽早实现净地。

在今后土地出让中，严格执行“净地出让”政策，即在土地出让前完成房屋土地征收和原土地手续注销等工作，避免产生新遗留问题，为竞得人办理规划、土地手续创造条件。

(二)市建委印发了《关于规范全市建筑工程施工许可和竣工验收备案办理的若干意见》，自2016年3月1日起执行。《意见》优化了建筑工程施工许可审批条件。对施工许可审批前置要件进行精简，力争申报材料最简、办理效果最佳，全部取消非法定要件，对法律、法规、规章规定的要件进一步优化，已在其他审批环节把关的要件，不再要求在许可审批环节重复提供，能在事中事后监管的事项，均不纳入许可审批把关的范围。经优化清理，将原来的15个前置要件，精简为5个。

(三)沈阳市人民政府办公厅发布了《关于推进全市重点项目建设的若干政策措施(暂行)》。《措施》明确实行重点项目审批承诺制度，简化了重点项目审批环节,实行重点项目综合验收制度、工程质量保修抵押金制度、质保金信誉联保制度、供水供气配套工程费用制度。停止收取建设工程安措费和农民工工资保障金，切实减轻企业负担，激发投资活力。优化招标服务效率，对重点项目进一步简化勘察设计招标方案核准和要件审核，对特急项目招标方案实行预核准，允许分阶段提供施工招标要件。

《措施》提出要争取国家资金支持、强化产业资金支持，加大对战略性新兴产业和新兴业态项目的扶持力度，拓宽企业融资渠道，强化用地保障，实行配套费缴纳后置制度，强化交通运输服务保障，完善协调服务机制，强化税收支持，加强重点项目信用管理，确保重点项目建设的顺利实施。

六、支持开发企业调结构。

对本意见下发之前已出让的土地，开发企业可申请调整全装修比例。对已供应、未开发的房地产开发用地，开发企业可申请转换用途、调整商住比例。对在建商品住房项目，开发企业可申请调整套型结构。对开发企业提出的申请，有关部门在条件允许的情况下要予以支持，简化办事流程、缩短审批期限。

【解读】

(一)市建委制定了《开发企业申请调整全装修比例的实施办法》。《办法》明确了申报条件、申报调整全装修比率下限、申报程序及项目验收等流程。

(二)市规划国土局制定了《沈阳市支持房地产开发用地调结构工作实施细则》。《细则》规定了转化土地用途、调整商业比例、调整套型结构的条件和办理程序。

1.转化土地用途的条件和办理程序：

除《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公告出让的以外，转型用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目，出让土地可以申请改变用途等土地使用条件。规划和土地主管部门按照以下程序办理转换用途等土地使用条件：

(1)建设单位向城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案;

(2)城乡规划主管部门组织技术人员、相关部门、专家对修改的必要性进行专题论证通过后并履行公示程序，报原批准用地的人民政府批准;

(3)调整国有土地使用权出让金，及时补缴土地使用权出让金额;

(4)根据该宗地调整后用途等土地使用条件向原土地使用权人出具《补充说明》并进行公示;

(5)原土地使用权人与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》。

(6)城乡规划主管部门继续办理后续的规划审批手续。

2.调整商业比例的条件和办理程序：

具备调整条件的房地产项目原则上应位于商业规模已满足要求的地区，且具备以下条件：商业比例一般应小于100%、申请的调整方案能够满足现行法规要求、建设项目调整后的商业规模和业态应满足所在地区的整体规划要求。规划主管部门按照以下程序调整房地产开发用地的商业比例：

(1)建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容;

(2)城乡规划主管部门组织技术人员、相关部门、专家对商业比例修改的必要性进行专题论证;

(3)城乡规划主管部门通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证;

(4)城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准;

(5)经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门继续办理后续的规划、土地审批手续。

3.调整套型结构的条件和办理程序：

在建且尚未对外销售的商品住房项目，开发企业可根据市场需求申请调整套型结构。城乡规划主管部门按照以下程序调整商品住房项目的套型结构：

(1)开发企业提出书面调整申请，说明调整理由并出具该在建项目尚未对外销售的有关证明材料;

(2)开发企业应当按照调整套型结构后的住宅户数重新核算相关配套设施(包括社区配套用房、托幼建筑、停车泊位、群众健身设施、市政管网设施等)，并提报符合相关要求的调整方案;

(3)对于符合规划条件及相关规定的申请，城乡规划主管部门进行现场勘查后，办理建筑扩初设计审定手续;

(4)开发企业应到其它相关职能部门书面征求意见。同时，项目调整方案须在现场及政府网站进行公示征求利害关系人意见，涉及建设工程设计方案的总平面修改的，应依法履行变更程序;

(5)上述工作完成后，城乡规划主管部门依开发企业申请及程序办理相关规划审批手续。

七、对个人购买住房给予奖励政策。

凡个人购买住房契税税率超过1%的部分，市及区、县(市)两级财政给予补贴。在市政府举办的房交会和异地房展会期间，对购买参展楼盘的给予购房补贴，具体补贴标准另行制定。同时，房交会推出的“惠民楼盘”将给予购房人房价补贴、契税补贴和家装补贴等优惠。各地区要积极组织召开区域房交会，自行出台优惠政策。

【解读】

(一)个人购房契税补贴

1.补贴对象和标准：2016年3月25日起，个人购买我市新建商品住房或者存量住房的，其缴纳契税超过1%的部分，由我市财政部门给予补贴。

2.补贴领取程序：购房人应持相关手续到发放房证的房产交易服务大厅，按照以下程序申领契税补贴：

(1)购房人持身份证件、房证、契税完税凭证，到购房补贴审核窗口申领补贴;

(2)购房补贴审核窗口审查相关材料后，按照政策标准核定补贴金额，为购房人发放《个人购房契税补贴领取凭证》;

(3)购房补贴发放窗口依据领取凭证，向购房人发放补贴款。

(二)房交会购房补贴

每届房交会将根据房地产市场变化，相应制定补贴标准。市房产局、市财政局和市地税局联合发布了《关于2016年春季房地产展示交易会实施购房补助政策的通知》。《通知》明确了个人在房交会上购房领取补助的条件、标准和办理程序。

1.2016年春季房交会期间，个人购买参展开发企业销售的新建商品房，可享受购房补助政策。购买新建商品住房的，按建筑面积每平方米30元发放补助资金;购买新建商品非住宅的，按建筑面积每平方米175元发放补助资金。

购房人购买的新建商品房应在2016年春季房交会期间办理买卖合同备案。在领取了新购房屋的房证后，购房人可持身份证件、房证和契税完税凭证，到发放房证的房产交易服务大厅购房补贴窗口申领房交会购房补助;购房补贴审核窗口审查相关材料后，为购房人发放《房交会购房补助领取凭证》;购房补贴发放窗口依据领取凭证，向购房人发放补贴款。

2.2016年春季房交会期间，春交会组委会将组织部分参展开发企业推出“惠民楼盘”让利销售。对个人购买惠民楼盘的新建商品住房，除享受政府给予的房交会购房补助外，还可享受价格补贴和契税补贴优惠政策：购买40至168平方米的(含本数)，交5000～20000元抵顶1万至4万元购房款;同时，对购买90平方米以下(含本数)的，按照1%税率标准全额补贴返款。对购买90至168平方米的(含本数)，按1.5%税率标准的50%补贴返款。

购房人需先免费申领百姓购房卡成为会员，在惠民楼盘购房时，价格补贴从购房款中直接扣除，契税补贴将在购房人缴纳契税满三个月后，转款到购房人在“网上房交会”上预留的个人银行卡账户。

八、加大住房公积金贷款支持力度。

已取得《商品房预售许可证》并办理住房公积金贷款签约手续的项目，购房人即可申请办理住房公积金贷款。职工以家庭为单位购房，可使用住房公积金同时申请贷款购买两套房。实行“认贷不认房”政策，即居民及其家庭首次申请贷款或贷款已还清、再次申请贷款购买住房的，均视为首套房贷款申请，贷款的最低首付比例为 20%，最高贷款额度提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元。主借款人可与其父母或子女互用住房公积金进行贷款，互用住房公积金账户余额偿还贷款。将职工缴纳住房公积金条款纳入劳动合同，加大城镇民营企业建立公积金制度的力度，做到应建尽建、应缴尽缴，逐步将符合条件的农民工、个体工商户和乡镇企业及从业人员纳入住房公积金体系。

【解读】

(一)取消楼盘未封顶的商品住宅住房公积金贷款准入限制。对已取得《商品房预(销)售许可证》并办理住房公积金贷款签约手续的房地产开发项目，购房人即可申请办理住房公积金贷款。

(二)职工以家庭为单位购房，可使用住房公积金同时申请贷款购买两套房。同一家庭的夫妻双方及其具有完全民事行为能力的子女凭户口本、商品房备案合同等要件，可以同时申请两套住房公积金贷款，其中一套执行首套房贷款政策，贷款的最低首付比例为20%;另一套执行二套房贷款政策，贷款的最低首付比例为30%。

(三)居民及其家庭首次申请贷款或贷款已还清、再次申请贷款购买住房的，均视为首套房贷款申请，贷款的最低首付比例为20%。

(四)单方缴存住房公积金最高贷款额度调至50万元;夫妻双方缴存住房公积金最高贷款额度调至70万元;三方缴存住房公积金最高贷款额度调至90万元。

(五)在主借款人占所购房屋的权属比重符合条件的情况下，主借款人缴存住房公积金的，可与其父母或子女互用住房公积金进行贷款，互用住房公积金账户余额偿还住房公积金贷款;主借款人未缴存住房公积金的，在购房时可以申请以其父母或子女的住房公积金进行贷款，并用父母或子女的住房公积金账户余额偿还住房公积金贷款。贷款年限和额度的计算方法如下：

(1)贷款年限计算：一是借款人有公积金，第三方或第三方配偶有公积金且有权属比重，贷款年限按现行三方贷款政策执行，即以主借款人的可贷年限计算。二是主借款人有公积金，第三方或第三方配偶有公积金且没有权属比重，贷款年限为公积金缴存人可贷年限的加权平均值。三是主借款人无公积金，第三方或第三方配偶有公积金且没有权属比重，贷款年限为有公积金共同申请人可贷年限的加权平均值。

(2)贷款额度计算：贷款额度按缴存公积金人数计算最大贷款额度，缴存基数为缴存公积金的基数之和。

(六)市公积金中心将加大城镇民营企业建立住房公积金制度的力度。一是制定《关于推动我市民营企业全面建立住房公积金制度的指导意见》;二是协调市人力资源和社会保障局，将职工缴纳住房公积金条款纳入劳动合同，从制度层面解决民营企业不建立住房公积金制度的问题。三是利用政府大数据平台，建立民营企业扩面目标数据库，有的放矢地推进建制。

同时，逐步将符合条件的农民工、个体工商户和乡镇企业及从业人员纳入住房公积金缴存体系。积极探索农民工、乡镇企业、个体工商户及其从业人员建立住房公积金制度的办法，在规避资金风险的前提下，率先吸纳有意愿、有能力缴存住房公积金的个体工商户缴存住房公积金。

九、降低二手住房交易税费。

二手住房转让缴纳的营业税、个人所得税实行先征后补。居民互换住房的，实行“零税费”政策，免收交易费、产权办证费，缴纳的契税、营业税、个人所得税先征后补。支持居民改善住房条件，1年内先买房后卖房或先卖房后买房的，购买房产面积大于出售房产面积的，按面积差每平方米补贴50元。

【解读】

(一)二手住房转让营业税及个人所得税补贴

1.补贴对象和标准：2016年3月25日起，个人出售我市存量住房的，其缴纳的营业税、个人所得税由我市财政部门给予全额补贴。

2.补贴领取程序：购房人应持相关手续到发放房证的房产交易服务大厅，按照以下程序申领营业税和个税补贴：

(1)出售的房屋所有权转移登记完成后，卖房人持身份证件、纳税申报表、营业税和个税完税凭证，到购房补贴审核窗口申领补贴;

(2)购房补贴审核窗口审查相关材料后，按照其缴纳的营业税和个税金额，为卖房人发放《个人售房营业税及个税补贴领取凭证》;

(3)购房补贴发放窗口依据领取凭证，向卖房人发放补贴款。

(二)居民互换住房税费补贴

1.补贴对象和标准：2016年3月25日起，居民个人之间互换我市存量住房，免收交易费和登记费，买卖双方缴纳的契税、营业税和个人所得税由我市财政部门给予全额补贴。

2.补贴领取程序：购房人应持相关手续到市房屋登记服务大厅，按照以下程序办理房屋互换和申领契税、营业税及个税补贴：

(1)互换双方当事人在市房屋登记服务大厅同时签订《存量房屋买卖合同》，提交房屋互换申请。市房屋登记服务大厅受理后，免收存量房屋交易手续费、房屋登记费;

(2)房屋所有权转移登记完成后，互换双方当事人共同持身份证件，房证，纳税申报表，契税、营业税和个税缴纳凭证，到购房补贴审核窗口申领补贴;

(3)购房补贴审核窗口审查相关材料后，按照互换双方当事人缴纳的契税、营业税和个税金额，分别为互换双方当事人发放《个人购房契税补贴领取凭证》和《个人购房营业税及个税补贴领取凭证》;

(4)购房补贴发放窗口依据领取凭证，向互换双方当事人发放补贴款。

(三)一年内卖旧买新面积差补贴

1. 补贴对象和标准：2016年3月25日起，个人购买我市新建商品住房或者存量住房，买房后1年内出售原有的我市存量住房;或者个人出售我市存量住房，卖房后1年内再次购买我市商品住房或者存量住房。其购买住房面积大于出售住房面积的，由我市财政部门按建筑面积差给予每平方米50元的补贴。

2.补贴领取程序：购房人应持相关手续到市房屋登记服务大厅，按照以下程序申领面积差补贴：

(1)当事人持身份证件，出售房屋的纳税申报表、营业税和个税完税凭证，购买房屋的房证、契税完税凭证，到市房屋登记服务大厅购房补贴审核窗口申领补贴;

(2)购房补贴审核窗口审查相关材料后，计算两处住房的建筑面积差，按政策标准核定补贴金额并发放《个人购房面积差补贴领取凭证》;

(3)购房补贴发放窗口依据领取凭证，向当事人发放补贴款。

十、自住型公寓享受住宅政策。

居民购买的用于自住的新建商住公寓或酒店式公寓，在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。居民购买商住公寓或酒店式公寓，提供的商品房买卖合同中用途项标明自住的，按住宅享受税收、交易手续费政策。

【解读】

(一)对于居民新购买的(含已购买的)商住公寓或酒店式公寓用于自住的，按照购买住宅落户政策进行办理，不得擅自增加其他限制条件：一是外埠居民通过购买、继承、赠与等合法途径获得房屋所有权，准许其本人、配偶、同住(指户口在同一个户口簿上)的未婚子女及父母户口迁入我市。购房落户的，购房者本人如已婚则不得夫妻拆户办理，必须共同迁入。购房者18周岁以上未婚成年子女可单独申请登记常住户口(但未满18周岁子女只能与其父母一同办理落户)。二是市内户口迁移坚持在现住地登记户口的原则，在政府主管部门编制正式的街路地址、门楼牌号后，凭合法房屋手续(房屋所有权证或契税证、购房发票、准住通知书)等允许市内迁移迁入新居落户。

(二)我市从2016年开始，自住型公寓房主的子女，在入学方面享受住宅同等政策。

(三)商住公寓或酒店式公寓送电后，如住户取得独立的商住两用产权或居民产权，且使用性质为居民生活用电的，可以到所属供电分公司办理执行居民电价手续。

(四)对于房证上登记的房屋使用性质为“公寓”、“商住两用”及“其它”等信息的建筑，被用于居民住宅的，按照居民供热价格标准收取采暖费;被用于办公或经营的，按照非居民供热价格标准收取采暖费;即用作住宅又用作办公或经营的，住宅部分按照居民供热价格收取，办公或经营部分按照非居民供热价格收取。

对于房证上登记为“公寓”、“商住两用”及“其它”等信息的建筑，用户应带着房证到供热单位登记实际使用用途。经供热企业现场勘验后，确定收费标准;对于之前已经按非居民住宅收取的用于居住的“公寓”，从政策发布之日起，用户可以到供热单位申请变更，经供热企业现场勘验，符合政策规定的可更改收费标准;新的收费标准从2016-2017年度采暖期开始执行，更改之前的陈欠部分的采暖费仍按原来的收费标准追缴。

(五)2016年3月25日起，个人购买新建商住公寓或酒店式公寓，备案的商品房买卖合同中商品房的用途项标明自住的，按住宅享受税收、交易手续费政策。交易手续费按建筑面积每平方米2元收取。契税征收标准为：

1.对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

十一、拓宽非住宅和住宅使用功能。

鼓励将符合条件的商品房和闲置建筑改造为电商用房、“创客空间”等。允许从事电子商务、创新产业的小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所。

【解读】

(一)《国土资源部发展改革委科技部工业和信息化部住房城乡建设部商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规[2015]5 号)中明确，按照国家加快构建众创空间的要求，对国家自主创新示范区、开发区、新型工业化产业示范基地、科技企业孵化器、国家大学科技园、小企业创业基地、高校、科技院所等机构，利用存量房产兴办创客空间、创业咖啡、创新工场等众创空间的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。

(二)依据《辽宁省工商局贯彻落实辽宁省人民政府关于工商登记制度改革的若干意见(试行)有关问题的通知》要求，在办理工商营业执照时登记注册的营业场所，属于自有房产的，提交产权证明;无产权证的，提交证明其产权所属的文件;只有使用权的，提交使用权证明。租用房屋的，提交租赁协议和出租方产权证明或使用权证明，其中租用宾馆、旅馆、商场(厦)、办公楼、写字楼等部分面积作为经营场所的，只需提交租赁协议。对暂时无法提供有效房产证明文件的房屋，提交乡镇以上人民政府、街道办事处、市场主办单位、各类开发区(含工业区、集聚区、科技园区等)管委会、创业孵化基地管理机构、村(居)委会等有权机构出具的同意在该场所从事经营活动的场地使用证明。

十二、大力推动棚改货币化安置。

从2016年起，对新纳入棚改拆迁安置的居民，力争全部实行货币化安置。

【解读】

按照3月21日全国棚改电视电话会议加大货币化安置力度要求，我市提出2016年对新纳入棚改拆迁安置的居民，力争全部实行货币化安置。棚改货币化安置有三种方式由棚改居民自主选择：

(一)政府购买商品住房安置：由各地区政府统一选择区位、价格、配套设施适宜的商品住房，通过招标程序，集中购买用于棚改安置。

(二)政府组织棚改居民购买商品住房安置：由各地区政府搭建平台，从商品住房市场中组织房源、洽谈价格，由棚改居民自主选择购买。

(三)直接货币补偿：按照国家、省、市房屋征收拆迁政策，直接以货币方式对棚改居民给予补偿。

十三、高端人才购房享受优惠政策。

进一步落实“盛京人才”战略，对领军人物和杰出人才等由市及区、县(市)两级财政按政策规定发放购房补贴。

【解读】

根据《中共沈阳市委沈阳市人民政府关于实施“盛京人才”战略打造具有国际竞争力人才高地的意见》(沈委发〔2015〕9号)，市人社局正在研究制定系列的高层次人才认定、奖励、资助等相关实施办法，相关文件另行发布。

十四、支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。

对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购买商品住房的，给予契税全额补贴政策。

【解读】

(一)支持高校、中等职业学校毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金贷款支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。

(二)高校、中等职业学校在校生购房补贴的条件、标准和办理程序：

1.补贴对象和标准：2016年3月25日起，高等学校、中等职业学校全日制在校生购买我市新建商品住房的，由我市财政部门按建筑面积给予每平方米200元的补贴。每名在校生只可享受一次此项补贴。

2.补贴领取程序：购房人应持相关手续到市房屋登记服务大厅，按照以下程序申领在校生购房补贴：

(1)购房人持身份证件、房证、契税完税凭证，学生证或者毕业证或者国外学历认证书，到市房屋登记服务大厅购房补贴审核窗口申领补贴;

(2)购房补贴审核窗口审查相关材料后，按照建筑面积计算补贴款，并向购房人发放《购房补贴领取凭证》;

(3)购房补贴发放窗口依据领取凭证，向购房人发放补贴款。

(4)领取补贴时，购房人学籍证明材料为：①国内高校毕业生的，提供毕业证;②国外高校毕业生的，提供国家教育部留学服务中心出具的《国外学历认证书》;③ 国内高校在校生，或者中等职业学校在校生、毕业生的，由就读学校以公函形式将学籍证明邮寄至市房屋登记中心;④国外高校在校生的，提供就读学校所在国家、地区的中国驻当地使、领馆出具学籍证明材料。

(三)在校生、新毕业生购买商品住房契税补贴条件、标准和办理程序：

1.补贴对象和标准：2016年3月25日起，高等学校、中等职业学校全日制在校生、新毕业生(毕业5年内)，购买我市新建商品住房的，其缴纳的契税由我市财政部门给予全额补贴。每名在校生、新毕业生只可享受一次此项补贴。

2.补贴领取程序：购房人应持相关手续到市房屋登记服务大厅，按照以下程序申领在校生、新毕业生购房契税补贴：

(1)购房人持身份证件、房证、契税完税凭证，学生证或者毕业证或者国外学历认证书，到市房屋登记服务大厅购房补贴审核窗口申领补贴;

(2)购房补贴审核窗口审查相关材料，按照前款规定审查购房人学籍情况后，按照契税缴纳额度全额计算补贴款，并向购房人发放《个人购房契税补贴领取凭证》;

(3)购房补贴发放窗口依据领取凭证，向购房人发放补贴款。

十五、鼓励农民进城买房居住。

积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制。落实“两权”可抵押贷款政策,为进城购房的农民提供贷款支持。全面推进居住证制度，推动居住证持有人享有与本地户籍人口同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。1市3县可结合本地区实际出台支持政策。

【解读】

(一)目前，国家正在开展宅基地管理制度改革和集体经营性建设用地入市试点，市规土局将密切关注国家试点工作进展，做好相关工作。

(二)《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》中确定沈阳市于洪区作为试点县(市、区)，目前，于洪区已经有条件地放开农村承包土地的经营权抵押贷款。市金融办将采取以下措施推进此项工作：

1.支持人民银行沈阳分行营管部，引导银行为我市房地产行业健康发展提供金融服务。

2.鼓励引导银行为于洪区持有《于洪区农村土地使用证》且符合相关抵押贷款条件的各类主体提供贷款支持。

3.鼓励银行在符合监管部门要求下加大对“两权”抵押贷款产品和服务的开发力度。

(三)《沈阳市人民政府关于进一步推进户籍制度改革的意见》(沈政发〔2015〕49号)提出要适应以人为核心的新型城镇化发展需要，按照省里部署，进一步深化我市户籍制度改革，创新人口管理工作，统筹全市户籍制度改革、相关经济社会领域改革及新型城镇化建设，引导农村人口向城镇转移，有序推进农业转移人口市民化。《意见》对全面推进居住证制度，推动居住证持有人享有与本地户籍人口同等的保障权利提出了明确要求：一是继续完善居住证一证通制度;二是明确取得居住证人员在我市享有的权益;三是加强居住证的管理和使用。因此，我市居住证持有人可以持居住证到房产部门，享有与我市户籍人口同等的住房保障权利。

(四)市保障办制定了农业转移人口申请公租房的条件、要件和程序：

1. 准入条件：①申请人须为在本市内或县级镇从事非传统农业的农村人口;②申请人应具备完全民事行为能力;申请人或共同申请人有工作单位且具有租金支付能力;③申请家庭人均可支配月收入低于2600元、单身家庭可支配月收入低于3500元;④申请家庭成员人均住房建筑面积低于16平方米(住房面积指家庭成员在本市已有的房屋面积、承租公有住房的面积);⑤在沈连续缴纳社会养老统筹保险满一年以上。

2. 申请要件：①《沈阳市公共租赁住房(申请)审批表》;②申请人及家庭成员身份证、婚姻情况证明;③收入证明(由务工单位出具);④申请人须提供《房屋所有权证》、承租公有住房证明、房屋征收补偿协议等;⑤申请人须提供在沈阳连续缴纳一年以上社会养老统筹证明;⑥其他必要材料。

3. 办理程序：申请人按照市保障性住房管理办公室发布的公共租赁住房申请公告的时限和要求，持相关材料到工作或居住所在区住房保障管理部门提出申请。区级住房保障管理部门对申请人家庭有关材料进行审核审批，将合格申请人信息上报市保障性住房管理办公室。市保障性住房管理办公室对申请人家庭的住房情况进行核查，并对符合条件的申请人家庭信息在沈阳市住房保障网进行公示(公示期5个工作日)。无异议者或异议不成立的，予以核准备案。

十六、方便购房人子女就学。

各地区要切实保障本区域内购房者子女就近入学权益，有条件的地区可逐步实施“以居住时间为准”的入学政策。

【解读】

各地区政府结合本地实际落实，保障本区域内购房者子女就近入学权益，有条件的地区可逐步实施“以居住时间为准”的入学政策。

十七、支持两地分居家庭、农民工和外籍人士购房安家。

两地分居家庭在沈阳市购房安家的，按购房面积每平方米补贴100元。在沈阳市购房的农民工子女可在我市接受义务教育，就近入学，并可在我市参加中考。外籍人士在沈阳市购房不受套数限制。

【解读】

(一)两地分居购房安家补贴条件、标准和办理程序：

1.补贴对象和标准：2016年3月25日起，两地分居家庭在我市购买新建商品住房或者存量住房，并将夫妻两人户籍迁入新购房屋的，由我市财政部门按建筑面积给予每平方米100元的补贴。每个家庭只可享受一次此项补贴。

两地分居家庭是指，购房时夫妻有一方非我市户籍或者双方均非我市户籍，且夫妻一方在我市工作生活2年以上，另一方不在我市工作生活。

2.补贴领取程序：购房人应持相关手续到市房屋登记服务大厅，按照以下程序申领两地分居购房安家补贴：

(1)购房人持身份证件、房证、结婚证、新户口簿、原户口簿、夫妻双方的社保证明或者个税缴纳证明等相关材料，到市房屋登记服务大厅购房补贴窗口申领补贴;

(2)购房补贴审核窗口审查相关材料后，按照建筑面积计算补贴款，并向购房人发放《购房补贴领取凭证》;

(3)购房补贴发放窗口依据领取凭证，向购房人发放补贴款。

(4)两地分居购房安家的认证材料有：①新户口簿记载居住地址为新购住房地址，且夫妻双方户籍均已迁入;②原户口簿载明购房行为发生时，夫妻有一方非我市户籍或者双方均非我市户籍;③在我市长期工作的一方，提供购房行为发生时已是我市户籍的证明材料或者已在我市缴纳社保或者个税满2年的证明材料;④不在我市工作的一方，提供购房行为发生时异地缴纳社保或者个税的证明材料(农村生活的，应提供当地村委会出具的居住证明)。

(二)市教育局对在我市购房的农民工子女入学、考试的规定如下：

1.对进城务工农民工子女，我市执行“以公办学校接收为主，就近免试入学”的原则，在教育、教学等一切学校活动中与本地学生一视同仁。

2. 保证农民工子女享受免费义务教育。市教育局、财政局、劳动和社会保障局联合下发了《关于做好进城农民子女入学工作的通知》，对进城务工农民子女就学提出了明确要求，明确了免收借读费的政策。免除所有农民工子女杂费，同时免除课本费。对于生活特殊困难的农民工子女，还享受与城市特困学生一样的“两免一补”。

3.大力改善农民工子女就学环境。全市选择河北一校、十九中学等200所办学规模大、接收能力强，农民工子女比例超过30%的学校进行重点改造，大幅度提升这些学校农民工子女的接待能力和就学条件。

4.提升农民工子女学校教育教学质量。对接收人数多、农民工子弟比例较高的学校在政策上及实际工作中给予特殊关怀，帮助这类学校尽快形成自己的办学特色，提升教育教学质量。

(三)解除外籍人士购房限制

外籍人士在我市可以按照自身需要购买多套自用、自住的房屋，并且在办理房屋登记时不再需要提供其在境内工作、学习的证明。房屋登记的办理地点在沈河区大西路197号金厦广场三楼登记服务大厅，有关申请要件、办理时限、收费标准如下：

1.外籍人士办理商品房登记

(1)申请要件：登记申请书、护照(译文公证)、商品房买卖合同(公证)、维修资金收据、完税证明、预告登记证明(已办理预告登记的提供)、其他必要材料。

(2)工作时限：即时办结。

(3)收费标准：住宅登记费80元/套、非住宅登记费550元/件。

2.外籍人士办理二手房登记

(1)申请要件：登记申请书、护照(译文公证)、存量房买卖合同(公证)、完税证明、资金监管确认书或自愿放弃资金监管声明、其他必要材料。

(2)工作时限：8个工作日。

(3)收费标准：住宅登记费80元/套、住宅交易手续费4元/平方米;非住宅登记费550元/件;非住宅交易手续费按交易额的0.7%收取。

十八、支持开发企业并购重组、拓宽融资渠道。

鼓励开发企业向规模化、集约化、专业化发展，出台支持开发企业并购重组的优惠政策。支持开发企业拓宽融资渠道，协调金融机构下调信用良好企业的按揭保证金比例，加大对品牌开发企业的信贷支持力度。

【解读】

市建委正在起草制定《关于我市房地产开发企业兼并重组的实施意见》，相关文件另行发布。市金融办积极协调银企对接，加大对开发企业的支持力度。

十九、减轻开发企业负担。

开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。对开发企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。城市基础设施配套费后置到办理《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》时征收，即建设项目如需办理《商品房预售许可证》的，要在办理前缴纳配套费;不需办理《商品房预售许可证》的，要在办理《房屋所有权证》前缴纳。取消建设项目的安措费、社保费收缴和拨付。进一步清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等，无法律法规明确规定的要坚决取消，收费标准过高的要适当降低。进一步梳理房地产开发建设审批流程，向社会公开审批环节和收费项目，未公开的不得实行审批或收费。

【解读】

(一)根据《沈阳市地方税务局关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告》(2013年第2号)规定，我市房地产开发项目的土地增值税预征率是按照住宅项目和非住宅项目两种房屋类型进行预征的，其中住宅项目包括普通住宅和非普通住宅，土地增值税预征率为2%，非住宅项目包括网点、车库等类型，土地增值税预征率为4%。根据《辽宁省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》(辽政办发〔2016〕27号)规定，房地产开发项目的土地增值税预征率是按照普通住宅和非普通住宅、商业、车库不同住宅类型进行预征率的，其中普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。非普通住宅、商业、车库土地增值税预征率调整到2%。

另外，城镇土地使用税依据《辽宁省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》(辽政办发〔2016〕27号)第十条文件规定精神执行。

(二)市规划国土局和市房产局联合发布了《关于城市基础设施配套费征收环节后置有关工作的通知》(沈规国土发〔2016〕19号)。《通知》规定从2016年3 月1日开始，城市基础设施配套费后置到办理《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》时征收。开发企业在办理《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》时，应提供城市基础设施配套费缴纳证明材料。同时，市建委取消了建设项目的安措费、社保费收缴和拨付。

二十、加强对开发企业的监管。

加强对开发企业资质的动态监管，完善退出机制，淘汰“僵尸企业”。探索建立商品房预售资金监管机制，规避市场风险。

【解读】

(一)市建委将依托沈阳市开发企业信用管理网，通过动态核查，对多年无开发项目，不满足资质管理要求的，依法取消其资质。

(二)2016年，市房产局将在我市去化周期较短的区域启动实施商品房预售资金监管制度，新建商品房项目降低预售许可关于工程形象进度方面的要求，项目投资达到一定比例，主体结构达到地面正负零以上的即可审批入市，对项目预售资金适度进行监管，变静态管理转