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买房还款技巧 学会能教你省下一大笔

发布时间: 2018-02-25 15:32:30

来源: 楼盘网

分类: 购房指南

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买房分为全款和贷款,贷款压力大,全款又不可能付的起那么多。为了减轻生活负担申请提前还款。那么问题来了,提前还款都有哪些方式?贷款年限能减少吗?但是这些还款方式真的能省钱吗?怎么做才能更省钱?

买房还款技巧 学会能教你省下一大笔

全款购房不省钱

比如你要买一套50万元的房子。首付20%(目前支持两成首付的城市不多,以三成为主),你需要先准备10万元的首付,剩下的40万元向银行贷款,假定贷款30年,目前商贷利率4.95%,那么30年后你总共还给银行的是764246元(其中本金40万,利息364246元)。一看这个数字很多人直呼银行真狠,还款总额都是贷款的2倍了,利息都和买房的钱差不多了,然后就把能拿出的钱都付了。

其实你忽略了个问题:钱是在贬值的,同样房贷利息也在一直贬值,我们可以换个思维把它想成贬值费,贬值费的利率设定为4.95%。只要除首付外那部分购房资金超过4.95%的年化收益,那么贷款就完全是划算的!现在市面上很多金融服务都是5-6%的收益率,完全可以拿来做投资,用来还贷款,而且还有剩余。

如果将除首付外余下的40万拿去做理财,年化收益率为8%。40万元存30年,年化收益8%,每月可以取出2935元,累计本息可以取得1056620元,1056620-764246=292374,你还多赚了接近30万。

提前还贷能省利息吗

提前还贷是指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请,并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款;按照银行规定日期,将贷款部分全部一次还清或部分还清。购房者需要了解的是,提前还款并不像我们想象中那样受到银行“待见”,一不小心你可能除了还贷还要交违约金。

目前商业银行针对提前还贷有几种处理方式:一是无论何时还款,均不收违约金。二是在一定时期(3个月、半年、一年)内不允许提前还款,此后不收违约金。三是有些银行规定,提前还款将收取违约金。有的以本金的百分比算,有的加收若干个月份的利息。

提前还贷并不是人人都适合。比如,公积金贷款在几次降息之后,5年以上贷款利率已经降至3.25%,与其提前还款,还不如把这笔钱拿去做理财。如今低风险货币基金的收益率都已经回升至4%以上了。对已经签约7折左右利率商业贷款的借款人也可以按上述情况处理。

同时,等额本息还款已经超过5年的借款人也不适合提前还贷。因为按银行等额本息的还款方式,贷款年限过半,就意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还,剩下月供中绝大多数都是本金,提前还贷的意义不大。

3买房要注意的问题

1、提前还款方式受银行限制选择缩短贷款年限,月还款额不变比减少月还款额、贷款年限不变更能节省利息,不过有的银行规定是,默认第二种方式,也就是利息高的那种。要知道,银行是通过利息获利的,购房人利息交少了,会影响贷款银行收益,因此只能规定默认“减少月还款额、贷款年限不变”的方式限制购房人。当然并不是所有银行都是这个规定,房贷政策具体到每个银行的话会有差异,而且缩短贷款年限也有弊端。

2、缩短贷款年限需要重新签订贷款合同选择缩短贷款年限,提前还贷剩余部分需要重新签订贷款合同。举个例子,贷款100万,已经还了30万,还剩70万没还,想申请提前还贷20万,选择缩短贷款年限的话,在还款20万后,剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同,按照最新的房贷利率执行剩余贷款,今年信贷政策收紧,不少热点城市利率优惠幅度骤减,以前利率是8.5折,现在变成9.5折甚至是基准利率。另外,银行还会重新评估借款人的个人资质,有的贷款人在还款期间出现过征信问题,这样会影响之后的还贷,没准还会提高贷款利率呢!

3、贷款收紧、理财收益升高,提前还款未必划算去年以来,银行持续的宽松政策、加之投资渠道有限,大家不愿意把钱存在银行,于是房地产成为投资者的香饽饽,大量资金涌向楼市,不断有买房人找银行贷款,银行的钱只出不进,贷款的人多,存钱的人少。为了防止资金过度集中在楼市,银行贷款开始关闸限流,又是提高首付、又是提高贷款利率,为了鼓励大家存钱还渐渐提高理财收益,一些银行理财收益已经超过了5%。如果当时贷款的时候享受了9折以下的利率优惠,现在与其提前还款,不如拿去做理财实在。

以上就是小编总结的关于买房贷款方式的总结。

责任编辑: qiuxiankang

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